Devolución Anticipada de IVA, un gran incentivo para la inversión en bienes raíces
¿En qué consiste el artículo 27 bis?
El artículo 27 bis del Decreto Ley N°825 de 1974 (Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios), brinda la opción de solicitar la devolución anticipada del crédito fiscal pagado en la compra de un activo fijo, cumpliendo determinados requisitos, sujeto eso si a restitución y/o reintegro, según corresponda. El principal requisito establecido para que los contribuyentes del IVA soliciten devolución del remanente de Crédito Fiscal, proveniente de la adquisición de activos fijos, es que dicho remanente se haya arrastrado, a lo menos, por dos meses consecutivos, según lo establecido en el artículo 27 bis.
¿Cómo aplica la Devolución Anticipada de IVA a un Inversionista Inmobiliario?
Conceptualmente, debido a que la devolución anticipada del crédito fiscal se encuentra sujeta a restitución, se puede entender como un crédito otorgado por el Estado, cuya manera de pagarlo es mediante el pago de IVA débito, por lo que el contribuyente que la solicite deberá ejercer una actividad afecta a este impuesto.
Para que un contribuyente, sea una persona natural o una sociedad, que invierte en bienes raíces para su arrendamiento pueda optar a la devolución del IVA pagado en la adquisición de un bien raíz, éste debe dar inicio, en el Servicio de Impuestos Internos, a la actividad de Primera Categoría afecta a IVA bajo el código 681011, referida al Alquiler de Bienes Inmuebles Amoblados o con Equipos y Maquinarias. En el caso de una persona natural que, de inicio a esta actividad, ésta se transforma automáticamente en una Empresa Individual y, por lo tanto, en contribuyente de IVA y del Impuesto de Primera Categoría (IDPC), con la obligación de llevar contabilidad completa.
Es importante señalar que para poder optar a la devolución anticipada del IVA Crédito Fiscal en la compra de un bien raíz, el contribuyente debe contar con la iniciación de la actividad señalada con anterioridad a la fecha de emisión de la factura que la inmobiliaria emita por la compra de dicho activo, con el objeto de ser declarada en el Formulario 29 del mes correspondiente. Al respecto, se debe tener en cuenta que conforme al Art. 55°, del D.L. N°825, el plazo legal para emitir la factura en la venta de bienes inmuebles es la fecha de suscripción de la escritura de compraventa. Por consiguiente, en términos prácticos, se debe dar inicio a la actividad correspondiente en el Servicio de Impuestos Internos antes de la firma de la escritura de compraventa del bien raíz. Cumpliéndose lo anterior, la devolución anticipada del IVA Crédito Fiscal puede ser solicitada en cualquier momento después de transcurridos dos meses desde el registro y clasificación de la factura afecta como compra de activo fijo en el Formulario 29 declarado.
Finalmente, se debe tener en cuenta que el porcentaje de recuperabilidad a recibir por concepto de devolución anticipada de IVA Crédito Fiscal se determina en función de la proporción que representa el saldo del IVA Crédito Fiscal producto de la compra de activo fijo sobre el monto total del Remanente Crédito Fiscal mantenido al momento de hacer la solicitud.
¿Cómo entender este beneficio tributario?
La devolución anticipada del IVA se puede entender como un crédito a largo plazo otorgado por el Estado a una tasa de 0% real (UF +0%), el cual no tiene un plazo para su pago, ya que depende de distintos factores como el canon de arriendo, el avalúo fiscal del bien raíz y la continuidad de la ocupación del bien inmueble, todos determinantes del IVA a facturar por el arrendamiento amoblado. Dependiendo de los factores anteriormente señalados, el plazo de pago puede superar los 20 años.
Dado lo anterior, podemos decir que financieramente puede contribuir a mejorar la rentabilidad del negocio si, por ejemplo, el capital recibido por concepto de devolución se invierte en alguna actividad cuya rentabilidad supere un 0% real, pudiendo ser la misma actividad de arrendamiento de bienes inmuebles.
¿Y cómo me beneficia esto si soy Inmobiliaria, Corredor de Propiedades o Bróker Inmobiliario?
Lo ejemplificaremos con dos casos de contribuyentes que hoy son clientes nuestros y en cuyos casos brindamos el servicio requerido para que pudieran obtener la devolución anticipada de IVA.
El primero, es el caso de un inversionista persona natural que adquirió 2 bienes raíces para lo cual le otorgaron créditos hipotecarios por el 80% del precio de los bienes raíces, debiendo aportar como pie el restante 20%. Porcentualmente, la devolución anticipada de IVA ascendió a un 15% del precio total pagado (IVA incluido), por lo que el monto que le fue reembolsado equivale a un 75% del total del pie aportado por el inversionista.
Sin duda, plantear a un inversionista persona natural que puede recuperar gran parte del pie y, por lo tanto, volver a contar con una fuente de liquidez importante, debiera contribuir a su decisión de inversión y puede constituirse en un importante argumento de venta.
El segundo caso, es el de una PYME cuya actividad se encuentra afecta a IVA y cuya facturación se ubica por debajo de UF 75.000 anuales, lo cual le permite acogerse al Régimen Tributario Pro Pyme General 14D N°3, afecto al Impuesto de Primera Categoría (IDPC) con tasa del 25% y para el que aplica la depreciación instantánea de su activo fijo. En este caso, la empresa adquirió 7 bienes raíces para lo cual le otorgaron financiamiento por el 70% del precio de los inmuebles, debiendo aportar como pie el restante 30%. Porcentualmente, el IVA pagado en la adquisición ascendió a un 15% del precio total (IVA incluido) de los inmuebles. Siendo una PYME con una facturación importante y con un alto margen, el IVA a pagar mensualmente es considerable y muy importante para haber determinado el porcentaje de Recuperabilidad. Esto se debe a que el remanente de crédito fiscal, en este caso generado por la compra de los inmuebles, debe arrastrarse por a lo menos 2 meses, es decir, por lo menos durante 2 meses debe ser considerado como crédito para calcular el IVA a pagar. De esta forma, el porcentaje de Recuperabilidad se calcula como la proporción que representa el saldo del IVA Crédito Fiscal producto de la compra de activo fijo, sobre el monto total del Remanente Crédito Fiscal mantenido al momento de hacer la solicitud. En simple, esto quiere decir que si la empresa no incurrió en el pago de IVA por concepto de compra de otros(s) activo(s) fijo(s), se puede solicitar el 100% del remanente crédito fiscal producto de la compra de los bienes raíces.
En el caso utilizado como ejemplo, la empresa registraba ventas anuales, antes de IVA, de UF 60.000 y gastos, antes de IVA, de UF 36.000, generando una IVA débito de UF 11.400 con un IVA crédito de UF 6.840, lo que determina un IVA a pagar de UF 4.560, lo que determina un IVA mensual promedio a pagar de UF 380.
La empresa tomó la decisión de realizar la compra de bienes raíces mediante crédito, consiguiendo un financiamiento del 70% por cada unidad.
Considerando una utilización del Crédito Fiscal producto de la compra de los bienes raíces de UF 380 mensual, se determinó que un número óptimo de 7 unidades a comprar. El criterio para llegar a esta conclusión se basa en el objetivo de Capitalizar la Devolución Anticipada de IVA. Con esto, nos referimos a que una empresa pagadora de montos significativos de IVA pueda prepagar parte de la deuda asumida en la compra de bienes raíces. La siguiente tabla muestra el ejercicio, simplificado, realizado al momento de analizar el caso:
* IVA Total Pagado menos IVA pagado en los 2 meses de arrastre:
UF 3.150 – UF 760 = UF 2.390
En este caso, el porcentaje de Recuperabilidad del IVA pagado por la compra de los bienes raíces es de 100%, ya que el saldo del IVA Crédito Fiscal producto de la compra de activo fijo y el monto total del Remanente Crédito Fiscal mantenido al momento de hacer la solicitud son iguales, ya que no existió compra de activo fijo aparte de los bienes raíces adquiridos.
El análisis consistió en determinar cuántos bienes raíces debía comprar la empresa para poder prepagar el 100% del crédito de uno de ellos utilizando los recursos provistos por la devolución anticipada de IVA, considerando un precio de UF 3.000 por cada bien raíz, un financiamiento del 70% por cada inmueble y un IVA a pagar mensualmente de UF 380 por la operación de la empresa durante 2 meses hasta realizar la solicitud para la devolución anticipada del IVA pagado en la compra de los inmuebles.
Habiendo obtenido la devolución anticipada de IVA, ahora la empresa lo debe restituir. Pero, a diferencia de un inversionista persona natural que operando como empresa individual restituirá la devolución mediante el IVA facturado en los arriendos, una empresa consolidada cuya actividad principal es una diferente a la renta inmobiliaria y cuya operación genera un IVA débito importante, podrá utilizar dicho IVA débito para restituir el IVA anticipado. Es decir, para efectos de la restitución del IVA anticipado, podemos decir que el IVA es fungible. Lo atractivo de esto es que, si en el caso descrito, consideramos que la empresa debe restituir un IVA anticipado de UF 2.390 y la empresa paga mensualmente un IVA de UF 380, sin considerar aún las facturas afectas a IVA por concepto del arrendamiento amoblado de los bienes raíces adquiridos, fácilmente se estima que en un plazo de 7 meses habrá restituido el IVA reembolsado, extinguiéndose así la deuda contraída con el Estado producto de la obtención de la devolución anticipada de IVA. De esta manera se logra finalmente lo que ya señalamos y que denominamos la Capitalización de la Devolución Anticipada de IVA, la cual, con un enfoque más financiero, se puede explicar de la siguiente forma:
- La empresa se endeuda con el sistema financiero para adquirir bienes raíces.
- Obtenida la devolución anticipada del IVA pagado en la compra de los bienes raíces, se prepaga una parte de la deuda financiera tal que el 100% de uno de los inmuebles adquiridos pasa a ser 100% propiedad de la empresa.
- Con el IVA generado mensualmente se restituye el IVA anticipado en el corto plazo.
- Resultado final: la deuda financiera de la empresa se reduce y la obligación de devolver el IVA anticipado se extingue => se produce un aumento patrimonial de la empresa.
Adicionalmente a lo señalado anteriormente, el Régimen Tributario Pro Pyme General 14D N°3 permite aplicar la depreciación instantánea del activo fijo, con lo cual el monto total por el cual fueron comprados los 7 bienes raíces se trata como un gasto tributario para efectos del cálculo del Impuesto de Primera Categoría (IDPC). De esta manera, la empresa puede obtener una reducción significativa del IDPC a pagar. A continuación, se comparan los escenarios sin y con inversión en bienes raíces, pudiéndose apreciar una reducción del 74% del IDPC si a los 7 bienes raíces adquiridos se les aplica la depreciación instantánea.
Por lo tanto, en el caso de una empresa cuya operación se encuentre afecta a IVA y que decida invertir en bienes raíces, además del atractivo de una potencial Capitalización de la Devolución Anticipada de IVA, podrá acceder a una rebaja significativa del Impuesto de Primera Categoría (IDPC).
Pero, todavía se puede ir más allá y analizar los efectos de, por ejemplo, vender 6 de los 7 bienes raíces comprados y nuevamente comprar 7 bienes raíces y realizar el mismo ejercicio. Esto análisis lo dejaremos para otra ocasión.
Referencia : https://www.alphaconsult.cl/
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