Exceso de departamentos: La crisis cada vez más profunda de la industria inmobiliaria chilena

 

Desde el sector aseguran que la situación es peor que cualquier otra que hayan vivido. Pero hay luz al final del túnel.

En muchas ciudades alrededor del mundo, los problemas que aquejan a sus industrias inmobiliarias suelen ser la escasez de viviendas y los altos precios. En Chile, en cambio, es tal la cantidad de departamentos terminados y sin vender que el Gobierno hasta ha sugerido comprar algunos. Las condiciones restrictivas hipotecarias y las tasas de interés en sus mayores niveles de los últimos 14 años han frenado las ventas en el país. Esto hace que los promotores inmobiliarios se queden con un número sin precedentes de apartamentos vacíos, cuyo mantenimiento aún tienen que pagar.

Los precios de las viviendas en el país han estado a la baja, el desempleo en la construcción sigue alto y las quiebras han sacudido a las empresas inmobiliarias. Esto ha sumido a todo el sector en una crisis. El año pasado quebraron 137 constructoras y 15 promotoras, mientras que ocho constructoras reestructuraron sus negocios en 2023. "Toda esta crisis nos ha hecho darnos cuenta de que el negocio inmobiliario no va a volver a ser el mismo", dijo Luis Carreño, fundador y consejero delegado de AThink Desarrollos Inmobiliarios. Dos años y medio de ventas Solo en Santiago, el stock de viviendas sin vender alcanzó un récord de 68.000 a mediados del año pasado y desde entonces apenas se ha reducido a 66.000, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Y no es que el exceso sea en los segmentos de lujo: alrededor de dos tercios del inventario actual está destinado al sector de clase media, según José Ignacio Vicente, gerente general de la plataforma de alquiler y venta de viviendas Toctoc.com. Su empresa calcula que, al ritmo actual de ventas, se tardarían unos dos años y medio en vender todas las viviendas disponibles en la capital. Incluso la presidenta del Banco Central, Rosanna Costa, y el ministro de Hacienda, Mario Marcel, han expresado su preocupación por la debilidad de la industria. "Por su parte, el sector de la construcción ha seguido debilitándose", dijo Costa en noviembre. Es tal la incertidumbre económica y la débil demanda que solo "un tercio de las empresas tiene previsto realizar inversiones en 2024". El empleo en el sector sufre. El número de personas empleadas en la construcción cayó a 709.000 en enero, un descenso del 5% en 12 meses y un 12% por debajo del máximo alcanzado en enero de 2022, según la CChC. Y a partir de noviembre, la superficie autorizada para la construcción de viviendas alcanzó su nivel más bajo desde 1992. El ministro de Vivienda, Carlos Montes, dijo en noviembre a la Comisión de Hacienda del Senado que el Gobierno está sopesando la opción de comprar casas valoradas entre 1.600 y 1.800 unidades de fomento (UF), es decir, entre US$60.000 y US$ 70.000. Desde entonces el Gobierno no se ha referido nuevamente al tema. Retiros de AFP y efecto en el mercado El mercado inmobiliario chileno no es el único golpeado por las altas tasas de interés. Pero la forma en que se llegó a este escenario tiene algunas diferencias. Desde 2021, los chilenos han retirado más de US$50.000 millones de sus cuentas individuales de ahorro para pensiones. Eso aceleró la inflación y obligó a las administradoras de fondos a liquidar valores, lo que resultó en un mercado de capitales más pequeño y estancado. Al mismo tiempo, el banco central chileno elevó las tasas a un máximo de 11,25%, lo que se tradujo a la vez en un alza de las tasas hipotecarias. 

El precio de las viviendas nuevas de entrega inmediata en la capital, Santiago, ha caído un 7% interanual, según TocToc.com. En los 10 primeros meses de 2023, el número de unidades vendidas cayó un 12%. El precio promedio de un departamento nuevo en Santiago es de unos 3.500 UF y de una casa de unos 5.200 UF. Son tan serios los problemas de algunos desarrolladores que cuando los compradores desisten de seguir adelante, no pueden devolver el dinero. Por ejemplo, Katherine Hernández, una profesional de la construcción civil de 32 años, lleva 10 meses intentando recuperar su depósito después de que el desarrollador del edificio donde quería comprar suspendiera todos sus proyectos. Hernández dijo que pagó a Inmobiliaria Pacal unos tres millones de pesos (unos US$3.300) a principios de 2022 para asegurarse un departamento de tres dormitorios en Osorno. 

La vivienda, de 58 metros cuadrados, debía estar terminada en el segundo semestre de 2023. Pacal tenía 180 días para devolver su depósito, según Hernández, que solicitó en abril de 2023. Desde entonces ha reservado otro departamento en un edificio diferente y ha presentado una queja al Servicio Nacional del Consumidor (Sernac). Bloomberg News realizó varias llamadas al número telefónico que aparece en la página de Pacal, pero no obtuvo respuesta. 

El Sernac anunció en agosto una acción legal contra Pacal después de que la empresa no cumpliera con los plazos de entrega, y por los retrasos en la devolución de los anticipos. Según la agencia gubernamental, Pacal ha registrado retrasos en al menos seis proyectos y, en cuatro de ellos, la demora promedio es de casi un año. Hasta el 29 de agosto, había 1.506 consumidores con devoluciones de anticipos pendientes de Pacal. Poco más de un cuarto de las 7.000 quejas del mercado inmobiliario que recibió el Sernac en 2022 fueron contra Pacal específicamente. "No es tanto dinero, pero es mío y necesito que me lo devuelvan", sostuvo. Hernández. Recuperación en confianza La crisis actual es peor que cualquier otra anterior, según Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Dijo que además de las condiciones económicas, el mercado inmobiliario de Chile también se ha visto atascado por la inestabilidad política que el país ha experimentado desde finales de 2019, haciendo que los compradores pospongan sus planes de comprar e invertir en bienes raíces. Pero hay luz al final del túnel. "Esperamos una recuperación de la confianza de los compradores, de la mano de la desaceleración de la inflación y menores grados de incertidumbre política", comentó Razmilic. "La recuperación ya ha comenzado, pero no con la rapidez necesaria para reactivar la inversión en nuevos proyectos". Pero, como en todas las crisis, surgen oportunidades de inversión. La brasileña BTG Pactual ha proporcionado financiación a corto plazo para ayudar a los promotores mientras buscan nuevos compradores de viviendas, según El Mercurio. Socovesa SA, una de las mayores empresas inmobiliarias en el país, obtuvo un préstamo privado de un millón de UF de un fondo gestionado por LarrainVial para capital de trabajo, informó el Diario Financiero en diciembre. Las acciones de Socovesa acumulan una baja del 17% en 12 meses, en comparación con un alza del 21% para el índice S&P IPSA. Los desarrolladores también están recurriendo a nuevas estrategias. 

Carreño, de AThink, dice que ahora está construyendo solo arriendos en lugar de departamentos para la venta. También ha comenzado a prestar servicios a otros promotores que rediseñan sus proyectos en departamentos más pequeños o de menor costo que deberían ser más fáciles de vender. Aun así, Carreño admite que se ha visto obligado a tomar decisiones difíciles. Tuvo que recortar la plantilla de AThink en un 30%. "Tenemos que adaptarnos a esta nueva realidad haciendo lo que mejor sabemos hacer", afirma.

Gobierno prepara medidas por crisis de la construcción y analiza la compra de departamentos por parte del Estado

"Es algo que se está estudiando y permitiría reducir el stock de viviendas que están en el mercado y que tienen dificultad para ser vendidas", dijo el ministro de Hacienda, Mario Marcel.

La tormenta perfecta que azota a la construcción no cede, y es que la actividad sigue acumulando cifras negativas, las peores desde que existe registro. La debilidad de la economía, del mercado inmobiliario y las restricciones financieras para proyectos y también para las personas que buscan adquirir una vivienda son parte del mal cóctel que hace meses está afectando al sector. Esto ha generado un stock sin precedentes de departamentos nuevos sin vender.

Lo anterior, ha sumido a toda la industria en una profunda crisis. El año pasado quebraron 137 constructoras y 15 inmobiliarias, mientras que ocho constructoras entraron a un proceso de reorganización judicial para intentar esquivar la quiebra. Según el Índice Mensual de Actividad de la Construcción (Imacom), indicador elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el desempeño de la industria cayó 7,57% anual en enero, situándose en 90,09 puntos. Con esto, el índice continuó su periodo contractivo, completando 26 meses consecutivos de retrocesos interanuales, la peor racha desde que se realiza esta medición (1990). En medio de este oscuro escenario, el Gobierno se encuentra afinando un paquete de medidas para hacer frente a esta crisis y el cual espera ingresar al Congreso para su tramitación durante los próximos días. Dentro de los planteamientos, resurgiría una idea que el ministro de Vivienda, Carlos Montes, sugirió en noviembre pasado a la comisión de Hacienda del Senado: la compra de viviendas por parte del Estado. El lunes, el ministro de Hacienda, Mario Marcel, comentó algunas cosas que ya se están haciendo para ayudar al sector construcción. "Se ha buscado acelerar la ejecución de la inversión pública durante el primer semestre de este año. Dado la rapidez con la cual se ha hecho toda la identificación presupuestaria de proyectos de inversión podríamos crecer casi posiblemente a ritmo de dos dígitos durante el primer semestre de 2024", dijo. "También hay algunas medidas adicionales que están actualmente en discusión en el Congreso en el proyecto sobre endeudamiento, hay una ampliación del programa de garantías para la adquisición de viviendas y para el sector de la construcción, y estamos estudiando un conjunto de medidas adicionales a partir de las conversaciones que tuvimos con la CChC a comienzos de enero de este año", agregó el ministro. "En los próximos días vamos a tener algunas novedades importantes en ese sentido", añadió. En esa línea, y en entrevista con CNN, entregó mayores detalles. "Estamos preparando un conjunto de medidas adicionales de apoyo a especialmente al crédito hipotecario y la compra de viviendas para ir destrabando esta especie de cuello de botella que se ha ido generando en este sector", acotó. Dentro de las opciones, Marcel señaló que se está analizando prorrogar la vigencia de permisos de edificación que vencen este año y "la posibilidad de que el Estado compre departamentos que están terminados y que estén más o menos alineados a los parámetros del subsidio habitacional y los pueda ofrecer a familias que han recibido el subsidio". "Hay otros temas que tienen que ver con las fuentes de financiamiento para los créditos hipotecarios", agregó el jefe de las finanzas públicas. También abordó el tema de la compra de departamentos ayer, en un seminario organizado por BTG Pactual. "Es algo que el Gobierno está estudiando y permitiría reducir el stock de viviendas que están en el mercado y que tienen dificultad para ser vendidas", afirmó, añadiendo que "tenemos que dar ese empujón, pero aprovechar de que hay esa relación tan directa con lo que es el mercado de la viviendas, la vivienda social, el crédito hipotecario".

Fuente: Emol.com l

indicadores económicos

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Beneficio tributario para adquirir una vivienda nueva: requisitos, montos y cómo postular

 

La normativa tiene como objetivo otorgar una ayuda monetaria a aquellas personas que adquieran una casa o departamento nuevo mediante un crédito hipotecario con o sin subsidio.

La Ley 21.631, promulgada el 31 de octubre de 2023, tiene como objetivo otorgar un beneficio tributario a aquellas personas que adquieran una vivienda nueva mediante un crédito hipotecario con o sin subsidio.

En ese sentido, la directora de la Escuela de Auditoría de Universidad de Las Américas, Viviana Puentes explicó que estos incentivos “no sólo alivian la carga financiera de los contribuyentes, sino que también impulsan la inversión en el sector inmobiliario”.

La académica señaló que la normativa establece un beneficio reembolsable por seis años, que permite a los compradores de viviendas nuevas obtener una reducción directa en el Impuesto Global Complementario, es decir, en su declaración de renta, e incluso recibir un reembolso de hasta 16 UTM ($1.027.456).

Respecto al monto, Puentes agregó que se determina al comparar las 16 UTM con la cantidad pagada por concepto de dividendos, optando por el importe menor entre ambos. “Este beneficio estará en vigencia para las adquisiciones realizadas entre el 1 de noviembre de 2023 y el 30 de septiembre de 2024″.

¿Cuáles son los requisitos para obtener el beneficio?

Características de la vivienda:

• Debe estar destinada a la habitación.
• Debe ser adquirida mediante un crédito con garantía hipotecaria otorgado por bancos o instituciones financieras

Condiciones de la compra:

• La vivienda debe estar construida y con recepción final antes del 1 de noviembre de 2023, siendo la primera venta sobre la misma.
• Se permite el acceso al beneficio para viviendas sin recepción final conforme en la fecha mencionada, siempre que exista un contrato de promesa de compraventa protocolizado después del 16 de octubre de 2023.
• La compraventa debe celebrarse entre el 1° de noviembre 2023 y el 30 de septiembre de 2024.
• La vivienda adquirida debe estar inscrita a nombre del beneficiario antes del 1 de octubre de 2024.

Cabe mencionar que esta normativa es compatible con otros beneficios para la adquisición de viviendas, es decir, “que también puede aprovecharse junto con el beneficio tributario de rebaja del gasto en intereses hipotecarios en la base imponible del Impuesto Global Complementario”, sostuvo la Directora de la Escuela de Auditoría.

Sin embargo, existen limitaciones: “en el caso de compra de múltiples viviendas susceptibles de este beneficio, el contribuyente puede acogerse sólo a una de ellas, con la obligación de declarar su elección en la escritura de compraventa”, indicó.

Mientras que “en situaciones de adquisición en comunidad, la identificación del comunero que accederá al beneficio debe quedar registrada en la escritura pública correspondiente”, concluyó Viviana Puentes.

Ejemplo de adquisición de viviendas

Concepto	Monto $
Monto dividendos pagados en el período	$ 3.000.000
Tope 16 UTM	$ 1.027.456
Se elige y aplica el monto menor	$ 1.027.456

Ingresos	Monto $
Ingresos del año	$ 12.000.000
Impuesto Global Complementario a pagar	$ 63.880
Beneficio de la Ley 21.631	$ 1.027.456
Devolución a recibir	$ 963.576

Tasas de interés de los créditos hipotecarios siguen alejándose de máximos en más de 14 años

 

Las tasas de los préstamos para la vivienda promediaron 4,97% en la última semana de enero, frente al 4,98% de la semana del 16 al 23 de enero, con lo que completaron cuatro semanas de bajas.

Luego de alcanzar recientemente máximos en más de 14 años las tasas de interés en los créditos hipotecarios han anotado una leve, pero sostenida moderación en las últimas semanas.

De acuerdo a los datos dados a conocer este miércoles por el Banco Central, las tasas de los préstamos para la vivienda promediaron 4,97% en la última semana de enero, frente al 4,98% de la semana del 16 al 23 de enero, con lo que se ubicaron en su menor nivel desde la primera semana de noviembre, cuando el promedio fue de 4,92%.

Con ello se completaron cuatro semanas consecutivas de descensos desde el 5,22% anotado en la última semana de diciembre.

De este modo siguen alejándose del 5,31% que promediaron en la última semana de noviembre, cuando alcanzaron su mayor nivel desde febrero de 2009.

Tras estos resultados las tasas de los créditos para la vivienda promediaron 5% en enero frente al 5,2% de diciembre y cayeron a su nivel más bajo desde octubre, cuando el promedio fue de 4,7%..

En tanto, los créditos otorgados por las empresas bancarias para este segmento experimentaron un menor crecimiento, anotando un incremento de 6,8% en enero frente al 7,3% de diciembre.

Menor demanda

Así se mantuvo la tendencia de fines de 2023. En medio del complejo escenario por el que atraviesa el sector inmobiliario el Banco Central reportó la semana pasada que, según la Encuesta sobre Créditos Bancarios, en el cuarto trimestre los estándares de otorgamiento de crédito de los bancos para la cartera vivienda no tuvieron mayores variaciones respecto al trimestre anterior., con más del 80% de los bancos encuestados que no indicaron cambios.

Sin embargo, la demanda de créditos para la vivienda continuó debilitándose según la percepción de los bancos.

Para este último segmento, si bien, la proporción de bancos que reportó una demanda más baja disminuyó a 18% en el trimestre, también se redujo la de quienes reportaron un fortalecimiento, pasando de 18% a 9%.

Tasa de interés para créditos hipotecario inicia el año con un respiro: baja a 5%

 

Un alivio tienen los chilenos que están buscando un crédito hipotecario. El Banco Central publicó este miércoles el Informe de Estadísticas Financieras y Monetarias correspondiente a enero trayendo consigo una caída en la tasa de interés promedio anual en UF para un préstamo para adquirir una vivienda, la que se ubicó en 5%. Con esta cifra, la tasa cayó 21 puntos base respecto a diciembre de 2023. A pesar de ello, aún se mantiene en niveles históricos altos, no observados por el mercado desde febrero de 2009. Muestra de lo elevado que se encuentran los rangos de tasas, el Banco Central indicó en el Informe de Percepción de Negocios de febrero indicó que las condiciones de financiamiento hipotecario “empeoraron en los últimos meses debido al alza de las tasas de interés de largo plazo”. Asimismo, esto se ha combinado por una “restrictividad de las condiciones de acceso al financiamiento hipotecario, principalmente por las altas tasas de interés”. El cierre de 2023 estuvo marcado por un magro crecimiento de 2,4% de las colocaciones hipotecarias. Con este panorama, la Asociación de Bancos manifestó en un reporte de actividad que “un factor que ha frenado la demanda de crédito para la vivienda en los últimos años ha sido el elevado nivel de la tasa hipotecaria, la cual experimentó nuevas alzas en el cuarto trimestre de 2023, impulsadas por el aumento de las tasas de referencia de largo plazo”. Otros segmentos En el caso de la cartera de consumo, la tasa de interés promedio anual se ubicó en 27,96%, subiendo 38 puntos base en comparación con diciembre de 2023. Asimismo, esta alza significó que la tasa se ubique en niveles similares a septiembre del año pasado. Mientras que la tasa de interés promedio anual de los créditos comerciales también escalaron y se posicionaron en 12,71% durante enero, anotando un incremento de 23 puntos base respecto al mes anterior.

Reducción del 95% en contribuciones: Los requisitos para acceder al beneficio por propiedades tomadas

 El pasado 20 de diciembre entró en vigencia la resolución del Servicio de Impuestos Internos (SII).

En medio de toda la problemática y conflicto que tienen las personas cuyas propiedades se encuentran ocupadas ilegalmente, se abrió una posibilidad económica que alivia su bolsillo cumpliendo ciertos requisitos. Y es que en diciembre (20), se publicó en el Diario Oficial -y entro en vigor- la resolución exenta n°144 del Servicio de Impuestos Internos (SII), que faculta a los propietarios de Chile a poder solicitar a dicho organismo una rebaja en sus contribuciones, en caso de que su propiedad se encuentren tomadas. Sebastián Gómez, consultor del área de Desarrollo y Regulaciones de Colliers, explicó a "El Mercurio" que si el propietario realiza una apelación completa se podrían rebajar hasta en 95% las contribuciones de esas propiedades ocupadas ilegalmente.

Desde la Defensoría del Contribuyente respaldaron ese porcentaje. Afirmaron que el 95% es el máximo y que "será proporcional a la valorización fiscal de la superficie del inmueble efectivamente ocupada en relación con la valorización fiscal total del inmueble". El alza en tomas Esta medida surge a raíz del fuerte incremento de propiedades ocupadas ilegalmente. Desde Colliers afirmaron que según la información del catastro de tomas que elaboró el Ministerio de Bienes Nacional de 2020, 14.256 ocupaciones ilegales en Chile habían a esta esa fecha. Antofagasta, Atacama y Valparaíso, son las regiones que la concentran. La consultora inmobiliaria complementó que las estimaciones que establece el catastro de campamentos 2022-2023 de la fundación Techo, apuntan a que en Chile, desde 2021, el número de campamentos aumentó en 39,5%. Gómez indicó que "las usurpaciones en los últimos tres años registran un violento incremento estimado en 40%, lo que ha obligado a las instituciones a flexibilizar la normativa ampliando a todas las regiones de Chile el derecho de apelación a la rebaja de este impuesto territorial". En ese sentido, agregó que una vez que el afectado ingresa al informe de apelación al SII, el organismo tiene 10 días para rechazar la solicitud si es que esto no califica. De lo contrario, cuenta con cerca de dos meses para entregar una resolución de rebaja. "La disminución obtenida es renovable cada un año en caso de que la toma persista", explicó. Requisitos Para acceder a la rebaja de contribuciones por la ocupación o usurpación de una propiedad, las personas, según la resolución exenta del SII, deberán cumplir algunos requisitos. Según explicó la Defensoría del Contribuyente, dentro de ellos está que la ocupación de los inmuebles no debe ser imputable a sus dueños, que el solicitante debe ser propietario del o los inmuebles ocupados, que el requirente haya efectuado una denuncia o presentado una querella penal relatando los hechos en que conste la ocupación. Asimismo, el afectado debe haber prestado la cooperación que corresponda con la investigación penal dirigida por el Ministerio Público. Una vez cumplidos esos requisitos, la solicitud deberá ser presentada por el dueño de las propiedades ocupadas a través del SII (www.sii.cl). Allí, tendrán que entrar a "servicios online", "peticiones administrativas y otras solicitudes", "ingresar" y "solicitudes bienes raíces". En dicha petición, los hechos deberán ser descritos detalladamente, incluyendo rol de avalúo del inmueble, porcentaje de la superficie ocupada, ya sea total o parcialmente y fecha de inicio de la ocupación. Además, se deben adjuntar otros documentos que se requieren para el trámite. El ejemplo En concreto, desde Colliers ejemplificaron a "El Mercurio" un caso en el centro de Santiago, donde un propietario de 62 años se enfrenta a la ocupación ilegal de su propiedad. El afectado posee un terreno ubicado en el sector sur de esa comuna, el cual, al encontrarse en toma, ha visto caer su valor comercial en alrededor de 20% afectando notoriamente su capacidad de comercialización. Así, la consultora añadió que esta situación "también genera gastos adicionales asociados a los esfuerzos por desalojar a los ocupantes". Continuando con el caso, indicaron que, "como si con esto no bastara, a pesar de la depreciación resultante, el avalúo fiscal de la propiedad ha aumentado, situándose en $1.061.370.882, impulsado por el incremento del valor de sueldo en la zona". Así, ese propietario de 62 años está pagando contribuciones anuales de $5.600.000 aproximadamente por una propiedad que no puede comercializar. "Esta compleja combinación de factores crea una carga financiera que se agrava aún más por la disociación entre el aumento natural de un suelo valioso contrapuesto por la inmovilidad comercial de la propiedad", cerró la consultora inmobiliaria.

Fuente: Emol.com